Trong những năm vừa qua, các vụ án tranh chấp dân sự nói chung và tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng do TAND huyện Quỳnh Lưu thụ lý tăng nhiều so với những năm trước đây. Việc giải quyết các vụ án này thường gặp những khó khăn, vướng mắc nhất định, đặc biệt là trong quan điểm giải quyết. Trong phạm vi bài viết này, tác giả muốn trao đổi về một số quan điểm khi kiểm sát giải quyết vụ án tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất như sau:

Vợ chồng ông Nguyễn Văn A và bà Nguyễn Thị B trong thời kỳ hôn nhân cùng tạo lập khối tài sản chung là quyền sử dụng đất tại thửa đất số 581, tờ bản đồ số 04 với diện tích 888m² (trong đó 200m² đất ở và 688m² đất vườn) xã V, huyện Q, tỉnh NA được UBND huyện Q cấp GCNQSD Đất số I 507240 ngày 30/4/1996. Đến tháng 7 năm 2010 bà B chết không để lại di chúc. Ông A và bà B có 05 người con chung. Gia đình ông A chưa thực hiện việc phân chia di sản thừa kế do bà B để lại. Đến ngày 04 tháng 10 năm 2010, ông A chuyển nhượng diện tích 280m² đất vườn trong tổng diện tích 888m² đất là tài sản chung của ông A và bà B cho bà Nguyễn Thị C (bà C là hàng xóm của ông A và bà B, tại thời điểm bà B chết có tổ chức tang lễ theo phong tục địa phương, bà C có biết việc bà B chết vào tháng 7 năm 2010 trước thời điểm ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất). Ông A và bà C cùng nhau ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tại phần bên chuyển nhượng, có chữ ký của ông A, chữ ký của bà B do ông A ghi thêm phần tên bà Nguyễn Thị B vào và chữ ký của anh Nguyễn Văn A1 là con trai trưởng của ông A và bà B (anh Nguyễn Văn A1 đã bị Toà án tuyên bố là đã chết vào năm 2021); bên nhận chuyển nhượng có chữ ký của bà C. Hợp đồng chuyển nhượng này được chủ tịch UBND xã V chứng thực (nay chủ tịch UBND xã V đã chết và tại UBND xã V không còn lưu trữ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được chứng thực giữa ông A và bà C), ông A đã nhận toàn bộ số tiền chuyển nhượng là 400.000.000 đồng từ bà C và giao đất cho bà C sử dụng công khai từ năm 2010 cho đến nay (có giấy thỏa thuận nhận tiền mặt). Tuy nhiên, bà C chưa làm thủ tục để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Từ năm 2010 cho đến nay bà C đã xây ốt quán sử dụng và cho thuê kinh doanh trên diện tích đất nhận chuyển nhượng từ ông A. Đến năm 2020, chị Nguyễn Thị B1 là một trong 05 người con của ông A và bà B đề nghị Tòa án tuyên Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu. Bà B1 và 03 người con còn lại của ông A và bà B trình bày không biết việc ông A chuyển nhượng đất cho bà C. Bà C yêu cầu công nhận hiệu lực của hợp đồng. Quá trình toà án giải quyết không có đương sự nào đề nghị Toà án giám định thật giả chữ ký, chữ viết hay con dấu trong hợp đồng.

Trong vụ án này, qua nghiên cứu hồ sơ thì hiện nay có hai quan điểm giải quyết về tuyên hợp đồng vô hiệu hoặc công nhận hợp đồng.

Quan điểm thứ nhất: cho rằng Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 04 tháng 10 năm 2010 giữa ông A và bà C vô hiệu, bởi vì:

Thửa đất số 581, tờ bản đồ số 04 với diện tích 888m² tại xã V, huyện Q đã được UBND huyện Q cấp GCNQSD Đất số I 507240 ngày 30/4/1996 cho ông A và bà B từ năm 1996, được xác định là tài sản chung của vợ chồng ông A và bà B xác lập trong thời kỳ hôn nhân. Tháng 7 năm 2010 bà B chết không để lại di chúc.

Theo quy định tại Điều 631 Bộ luật dân sự năm 2005: “Cá nhân có quyền … hưởng di sản theo di chúc hoặc theo pháp luật” và Điều 632 Bộ luật dân sự năm 2005 thì: “Mọi cá nhân đều bình đẳng về quyền… hưởng di sản theo di chúc hoặc theo pháp luật”. Nên sau khi bà B chết thì ½ diện tích trong thửa đất số 581, tờ bản đồ số 04 được UBND huyện Q cấp cho ông A và bà B là tài sản chung của những người thừa kế thuộc hàng thừa kế thứ nhất của bà B (bao gồm ông A và 05 người con chung).

Mặt khác, Điều 223 Bộ luật dân sự năm 2005 quy định:

“1. Mỗi chủ sở hữu chung theo phần có quyền định đoạt phần quyền sở hữu của mình theo thoả thuận hoặc theo quy định của pháp luật.

2. Việc định đoạt tài sản chung hợp nhất được thực hiện theo thoả thuận của các chủ sở hữu chung hoặc theo quy định của pháp luật…”

Tại hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 04/10/2010 thể hiện có chữ ký của anh Nguyễn Văn A1, tuy nhiên anh A1 đã bị toà án tuyên bố là đã chết vào năm 2021, quá trình giải quyết không có tài liệu nào chứng minh anh A1 có biết được việc ông A chuyển nhượng đất cho bà C hay không. Bên cạnh đó, 04 người con còn lại của ông A bà B đều trình bày không hề biết việc ông A đã chuyển nhượng diện tích đất trên cho bà C. Như vậy, ông A đã tự ý chuyển nhượng diện tích 280m² đất trong thửa đất trên cho bà C khi bà B đã chết mà chưa có sự thoả thuận với các đồng thừa kế của bà B là các con là ảnh hưởng đến quyền và lợi ích của các đồng thừa kế như đã phân tích trên và vi phạm quy định về định đoạt tài sản chung quy định tại Điều 223 Bộ luật dân sự năm 2005.

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 04/10/2010 được ký kết giữa ông Nguyễn Văn A và bà Nguyễn Thị C, tại phần bên bán, ông A ghi thêm phần tên bà Nguyễn Thị B vào và có ký tên Nguyễn Thị B, ngày 04/10/2010 hợp đồng chuyển nhượng trên được chủ tịch UBND xã V chứng thực, tuy nhiên, nay chủ tịch UBND xã V đã chết, qua xác minh UBND xã V thì không thấy việc lưu trữ hồ sơ về việc chứng thực hợp đồng chuyển nhượng này. Bà C trình bày là bà vẫn biết việc bà B đã chết trước đó và ông A ký tên bà B vào để đảm bảo cho hợp đồng đầy đủ thành phần, hợp đồng đã được UBND xã chứng thực rồi nên đảm bảo giá trị pháp lý nên cũng không đến cơ quan có thẩm quyền để làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà chỉ sử dụng đất từ năm 2010 cho đến nay. Như vậy, việc ông A tự ý ký tên bà B vào hợp đồng chuyển nhượng dù biết là bà B đã chết là không đúng quy định. Tại Điều 128 Bộ luật dân sự năm 2005 quy định: “Giao dịch dân sự có mục đích và nội dung vi phạm điều cầm của pháp luật, trái đạo đức xã hội thì vô hiệu. Điều cấm của pháp luật là những quy định của pháp luật không cho phép chủ thể thực hiện những hành vi nhất định”. Ở đây, ông A biết rõ rằng bà B đã chết, nhưng vẫn tự ý ký tên bà B vào hợp đồng chuyển nhượng đất với bà C là vi phạm điều cấm của pháp luật. 

Bên cạnh đó theo quy định tại Điều 733 Bộ luật dân sự năm 2005 về thừa kế quyền sử dụng đất: “Thừa kế quyền sử dụng đất là việc chuyển quyền sử dụng đất của người chết sang cho người thừa kế theo quy định của Bộ luật này và pháp luật về đất đai.”

Như vậy, thấy rằng việc ông A đã cố ý chuyển nhượng phần diện tích trong khối tài sản chung của ông A và bà B mà không có ý kiến của các đồng thừa kế của  bà B là vi phạm pháp luật về thừa kế, vi phạm điều cấm của pháp luật, làm ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của các đồng thừa kế còn lại, nên có căn cứ để tuyên hợp đồng vô hiệu.

Quan điểm thứ hai: Công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (Đây là quan điểm mà tác giả đồng tình), lý do là:

Quá trình xem xét nội dung vụ án thấy rằng, diện tích đất ông A chuyển nhượng cho bà C theo hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 04/10/2010 là 280m² đất vườn. Diện tích này vẫn nằm trong phần diện tích đất ông A được toàn quyền định đoạt trong tài sản chung của ông A và bà B. Việc ông A chuyển nhượng diện tích đất đó hoàn toàn không ảnh hưởng đến quyền và lợi ích của các đồng thừa kế khác của bà B (vì trong diện tích đất là tài sản chung của ông A và bà B thì ông A được quyền định đoạt 444m² và được hưởng thừa kế 1/6 diện tích đất là di sản thừa kế do bà B để lại tương đương 74m² nữa, nghĩa là trong tổng diện tích 888m² ông A vẫn có quyền tự định đoạt 518m² đất). Điều này phù hợp với quy định khoản 2 Điều 219 của Bộ luật Dân sự năm 2005 và khoản 1 Điều 28 Luật hôn nhân gia đình năm 2000:

Khoản 2 Điều 219 của Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định:

 2. Vợ chồng cùng nhau tạo lập, phát triển khối tài sản chung; có quyền ngang nhau trong việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung”.

Theo quy định tại khoản 1 Điều 28 Luật hôn nhân gia đình năm 2000:

“1. Vợ, chồng có quyền và nghĩa vụ ngang nhau trong việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung.”

Tại thời điểm chuyển nhượng ông A và bà C có đầy đủ năng lực hành vi dân sự, việc ký kết hợp đồng giữa các bên là hoàn toàn tự nguyện. Trước khi nhận chuyển nhượng đất từ ông A thì bà C là hàng xóm của gia đình ông A và bà B, biết rõ việc bà B đã chết từ tháng 7/2010 nên không có sự lừa đối giữa các bên khi tiến hành giao dịch. Mục đích và nội dung của hợp đồng không trái đạo đức, pháp luật, các bên đã thực hiện xong hợp đồng chuyển nhượng, bà C đã giao đủ tiền cho ông A (thể hiện tại Biên bản giao nhận tiền mặt được ký kết giữa hai bên vào ngày 05/10/2010). Tại thời điểm chuyển nhượng các bên đã thống nhất ranh giới đất, bên mua đã xây dựng nhà ở ổn định, cho thuê kinh doanh từ năm 2010 cho đến nay, quá trình sử dụng đất ông A không có ý kiến phản đối, hàng xóm xung quanh đều biết việc ông A đã chuyển nhượng một phần đất cho bà C sử dụng. Ngoài ra, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất được thực hiện vào ngày 04/10/2010 thể hiện tại Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 04/10/2010 được chủ tịch UBND xã V chứng thực đảm bảo quy định tại Khoản 2 Điều 689 Bộ luật dân sự năm 2005, còn việc UBND xã hiện nay không lưu trữ hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất ký kết giữa ông A và bà C là do lỗi trong công tác lưu trữ hồ sơ của UBND xã, về việc này qua xác minh UBND xã V cũng không có ý kiến gì. Quá trình toà án giải quyết không có đương sự nào đề nghị Toà án giám định thật giả chữ ký, chữ viết hay con dấu trong hợp đồng. Như vậy, việc chuyển nhượng đảm bảo các điều kiện theo quy định tại điểm a mục 2.3 Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004 của HĐTP TANDTC hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết các vụ án dân sự, hôn nhân và gia đình.

“2.3. Việc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác lập từ sau ngày 15/10/1993

a. Toà án chỉ công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi hợp đồng đó có đầy đủ các điều kiện sau đây:

a.1) Người tham gia giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có năng lực hành vi dân sự;

a.2) Người tham gia giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoàn toàn tự nguyện;

a.3) Mục đích và nội dung của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không trái pháp luật, đạo đức xã hội;

a.4) Đất chuyển nhượng đã được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai năm 1987, Luật Đất đai năm 1993, Luật Đất đai năm 2003;

a.5) Bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có đủ điều kiện chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có đủ điều kiện về nhận chuyển nhượng theo quy định của pháp luật;

a.6) Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được lập thành văn bản có chứng nhận của Công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền.”

Như vậy, việc bà C yêu cầu Tòa án Công nhận hợp đồng chuyển nhượng Quyền sử dụng đất lập ngày 04/10/2010 là có căn cứ nên cần được chấp nhận.

          Trên đây là một số ý kiến, bình luận của tác giả liên quan đến vụ án tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã nêu trên. Rất mong nhận được ý kiến đóng góp trao đổi của các độc giả./.